元朗虽然现在偏远，但天水围一旦开发起来，周边地价必然水涨船高。
如果能将工业用地转为商业用地，价值至少能翻三到五倍。”
陈秉文笑道，“这件事等成功收购屈臣氏之后再考虑。
而且，我们还可以借着把工业用地转变成商业用地这个噱头，拉高我们上市的估值。”
“明白了陈生，目前我们只能把这块地当成一个包袱，用来压和黄的报价。”
方文山上露出了然的神色，笑着说道。
“正是这样。
总之，我们要充分利用这块地来做文章，把屈臣氏的收购价尽力往下压。”
接下来几天，随着屈臣氏尽调工作的深入，这家百年企业的全貌逐渐清晰呈现在陈秉文面前。
零售网络：
72家遍布港九新界的药妆连锁门店。
这是屈臣氏最核心的资产，也是陈秉文最看重的部分。
这些门店大多位于繁华地段，拥有稳定的客流和成熟的运营体系。
生产资产：
一家位于香港仔的蒸馏水生产厂，设备略显陈旧，但运转良好，主要为屈臣氏自有品牌“屈臣氏蒸馏水”提供产能。
一家位于观塘的汽水生产厂，规模不大，主要生产一些传统口味的碳酸饮料，市场份额有限，设备老化问题较为突出。
一家创建于1973年的百佳超市，拥有十二家超市门店。
一家化妆品厂，生产唇膏、雪膏、爽身粉、露水、风凉油等产品。
土地资产：一块位于新界元朗、面积约10亩的工业用地，就是那笔三千二百万贷款的“成果”。
目前闲置，杂草丛生。
债务情况：除了这笔购地贷款，屈臣氏还背负着一些经营性债务和租赁负债，总额约为一千八百万港币。
整体财务状况谈不上健康，现金流紧张。
获多利给出的整体估值是九千二百万港币。
这个数字是基于屈臣氏当前的财务报表、资产状况以及未来现金流折现等因素综合评估得出的。
方文山将这份估值报告放在陈秉文的办公桌上，补充道：“陈生，获多利团队评估时，充分考虑了那笔三千二百万的土地贷款及其利息负担，以及两家老厂设备更新所需的潜在资本支出。
他们认为屈臣氏目前的盈利能力被这些因素严重拖累，未来几年的现金流会非常紧张，因此给出了这个偏谨慎的估值